10月楼市持续转冷政策“适度纠偏”开始显效

我们潍坊二手房降价了，我朋友家在泉州也是，全国都这样吗过去几个月间，类似二手房降价的个体感知层出不穷，销售降温，土地转冷，投资下行的现象持续了已有一段时间，但整体房价并没有一个统一结论

日前，国家统计局公布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，各线城市的新房和二手房价格环比均有略降，且房价下跌的城市数量出现大幅增加。

除了房价微跌，成交量也在持续下行，10月商品房销售面积和销售额同比降幅均超两成，已连续4个月同比回落。利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建设的保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目确认后，比照上述税收政策执行。

同日，国家统计局公布的房地产开发和销售情况显示，相关数据表现同样不佳房地产开发投资增速在持续收窄，房屋新开工面积出现下降，房地产开发企业土地购置面积同比下降，房地产开发景气指数则降至100.62，为近11个月新低

值得注意的是，政策层面的适度纠偏已经开始显效，10月房贷利率出现年内首次止涨，后续房地产政策环境和金融环境或适当优化。

多位机构分析师表示，虽然政策端迎来边际改善，但在供给端与需求端同步降温的螺旋效应下，短期内房价仍有一定的降价压力，只是幅度相对平稳，市场下行局面有望在年底或明年年初筑底。

持续下行

继9月房地产投资和销售数据双双下挫，多项数据创下年内新低之后，10月楼市遇冷仍在持续。

整体测算70城新房价格指数，环比下跌0.3%，这是2015年一季度以来的最大跌幅，70城二手房价格指数环比也下跌0.3%，一二三线城市分别下跌0.4%，0.3%和0.4%。

房价下跌的城市数量明显增多新房房价环比下跌的城市有52个，相比9月份的36个明显增多，二手房降价城市数量达到了64个，大概有90%的城市出现了明显的降价现象

但下跌城市中80%左右的城市跌幅不超过0.5%，跌幅较小。

除了房价微跌，成交量同比也在持续下行1—10月，商品房销售面积和销售额同比增速分别为7.3%和11.8%，继9月以11.3%，16.6%创下年内最低之后，继续下探单看10月数据，商品房销售面积同比降幅较上月扩大8.5个百分点至21.7%，商品房销售额同比降幅较上月扩大6.8个百分点至22.6%

实际上，成交量自今年下半年已经开始转入下行通道7月以来，单月销售规模从同比增长开始转为下降，8月和9月，降幅一直维持在两位数其中，作为传统销售旺季的9月，商品房销售面积同比下降13.2%，销售额同比下降15.8%

开发投资数据方面也不容乐观。

1—10月房地产开发投资额同比增速为7.2%，而这一数据年初为38.3%，年内增速持续收窄业内认为，开发投资增速收窄与房屋新开工面积增速的持续下行紧密相关，数据显示，1—10月，房屋新开工面积同比下降7.7%，其中住宅新开工面积下降6.8%

土地端，1—10月份，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%。

连锁反应

房价的降温，是一场连锁反应。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，房价下跌是需求端和供给端同步降杠杆的结果需求端，下半年以来居民按揭贷款额度收缩，放款时间拉长，需求减弱，供给端，房企在较大的经营压力下，加大降价促销力度和范围，由此，新房以价换量的同时，二手房业主降价意愿也有增强，降价行为增多

但深究背后的原因，其实整个市场基本面的下行，也是始于信贷收紧引发的整体连锁反应。

今年下半年以来，包含三道红线，房贷集中度管理等在内的房地产金融审慎管理机制全面落地，同时影响了个人按揭贷款和房企融资。

21世纪经济报道记者此前在调研中发现，多个城市存在住房按揭贷款额度受限，利率上升，放款时间不断拉长的现象，抑制了需求释放，导致需求端迅速冷却，二手房价格开始下跌。

市场的冷却导致销售下行，房企的销售回款下降明显，而销售回款恰恰是房企重要的资金获取途径之一。从10月1日起，住房租赁企业对个人租赁住房适用简易计税方法，按5%减5%的税率缴纳增值税。

而房企赖以生存的融资，也遭遇了全面收紧。

房地产金融审慎管理制度在执行过程中出现了一些偏差广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，比较突出的就是将要求红档企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，房地产企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷

此外，下半年以来，个别大型房企风险暴露，导致金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。向个人和专业化大型房屋租赁企业出租房屋的，房产税将减按4%的税率征收。

由此，房企不得不加大促销打折力度，新房价格继续下降，以收定投也决定了房企的开发投资热情下降，反过来影响土地市场热度。

融资与销售双重挤压之下，也有部分企业出现债务集中到期问题，继而引发流动性危机。

调整信号

不过，政策层面的好消息已经在持续释放。对于企事业单位等。

9月以来，央行多次表态维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，并对部分金融机构执行房地产金融审慎管理制度进行纠偏。

10月以来，金融信贷政策正在转变，房地产市场的合理资金需求正得到满足。

贝壳研究院高级分析师潘浩透露， 据贝壳研究院观察的数据看，10月主要城市房贷利率已结束上涨，与9月基本持平，房贷利率结束上涨，合理资金需求或将改善。

10月房贷利率出现了年内首次下降，部分城市放款速度在加快，房企融资环境也在适度调整，有利于改善市场预期许小乐分析认为，预计到明年，房贷供需关系也将回归正常，有利于合理住房消费正常满足，市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底

但需要注意的是，不应该将政策的调整理解为放松，而应该是适度纠偏，未来走向更倾向于平稳。。

同策研究院研究总监宋红卫强调，种种迹象表明政策确实存在边际松动的迹象，但是这仅限于对于以往过紧政策的卡口的调整，而非方向性的松动边际的松动对于整个市场营销规模也难以有较大的改善

宏观审慎的核心要义并不是一味地收紧，压降杠杆率，控制资金投向房地产的规模和杠杆，而是楼市稳定，防风险与去杠杆的统一，力求在动态中实现平衡李宇嘉进一步表示，按揭贷款与开发贷的正常化将有助于行业链条顺利循环起来，确保民生得到保障