基础设施REITs为经济适用房租赁市场的发展提供金融支持

日前，长三角基础设施REITs产业联盟保障性租赁房REITs发展与展望圆桌论坛成功举办本次论坛是联盟成立以来的首次活动上交所，中国国际工程咨询有限公司，CICC，建银资本，CICC基金，银华基金，世联评估，戴德梁行等机构的专家齐聚一堂，就保障性租赁房REITs的合规要求，重点调整，重点运营，价值评估等项目推进经验进行交流，并就发展保障性租赁房大类资产面临的困难及相关政策建议进行探讨，共同推进保障性租赁房REITs证券时报记者全程在线参会

最近几年来，党中央，国务院多次强调房子是用来住的，不是用来炒的，《关于加快发展保障性租赁房的意见》明确提出，加快完善以公共租赁房，保障性租赁房，共有产权住房为主体的住房保障体系，促进解决大城市突出住房问题和新市民，青年等群体住房困难。

《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出优化完善盘活存量资产方式促进基础设施领域房地产投资信托健康发展开展保障性租赁房REITs试点，是发挥REITs市场功能，盘活存量资产，保持房地产市场平稳健康发展的积极举措为盘活存量资产，扩大社会投资，深化金融供给侧结构性改革探索了有效路径，充分体现了保障性与市场化兼顾的政策导向

中国房地产投资信托市场前景光明记者了解到，联盟将定期举办年度论坛和圆桌论坛，凝聚各方共同努力，以高水平的学术，政策和行业研究，帮助探索符合中国国情的REITs发展道路，为中国经济社会高质量发展贡献力量

基础设施REITs为经济适用房租赁市场的发展提供金融支持。

2022年是中国保障性租赁房REITs元年近期已有3单保障性租赁房REITs项目完成注册审批，处于询价销售阶段

论坛上，中国国际工程咨询公司研究中心副主任许表示，近期获批的保障性租赁房REITs具有良好的示范效应，并强调了关注的重点，如符合项目基本条件，符合投资管理，基础资产可转让性，符合土地使用法律，投资收益稳定性，运营管理有效性，回收资金适当性，符合税收安排等。

作为投行代表，CICC投资银行部执行总经理王成分享了CICC厦门安珠房地产投资信托基金项目案例及尽职调查工作经验王成认为，财务顾问和计划管理人在项目筛选和项目实施过程中，应高度重视尽职调查其中，对于原业主，要重点关注其是否为独立法人单位，经营管理能力和资产储备情况，开展保障性租赁房业务对于基建项目，要重点关注土地所有权和可转让性，保障性租赁房项目的认定和合规性，经营收入的市场化水平

建信资本管理有限公司三大投行业务总监何分享了最佳调整工作的经验，建议最佳调整工作应围绕人口净流入大城市的判断，租赁房源的确定，项目合规性，转让限制等方面展开。

CICC副总经理李耀光认为，作为公开发行上市的产品，保障性租赁房REITs在保证保障功能的同时，应平衡投资者的利益比如要做好租客的管理，保证公平合理租金标准的制定应符合当地对保障性租赁房租金标准的要求在保护投资者利益方面，基金管理人应在租金设定中发挥积极作用，并结合租金评估和与当地房管部门充分沟通，做好租金定价管理工作

戴德梁行估值及咨询服务部高级董事，REITs业务主管杨智表示，根据已发行的14只公募REITs，基础资产大致可分为两类:产权和经营权事实上，对于更倾向于哪种经济适用房，市场上也有一些讨论我们理解的保障性租赁房是有一定经营权的资产类型，但更倾向于产权考虑到其以民生为出发点的特点，在项目评估时应紧密结合当地与租赁住房相关的政策

接受证券时报采访的业内人士表示，目前，保障性租赁房的融资方式主要以债权为主传统的债务融资方式难以与保障房租赁企业前期投入高，回报周期长的投资特点相匹配在实际业务发展中，债务融资增加了企业的资产负债率，不利于其长期可持续发展与传统的债务融资方式相比，基础设施REITs作为一种股权融资，具有上市长期稳定现金流的优质资产的融资特征通过盘活保障性租赁房的存量资产，可以增加新的投资，促进投资良性循环的形成同时，基础设施REITs作为一种股权型工具，可以有效降低企业的资产负债率，为保障性租赁房市场的健康发展提供必要的资金支持

构建圆桌论坛常态化传播机制，扎根长三角，服务全国，打造新高地。

2022年5月底，上海证券交易所，长三角区域合作办公室，上海市发展改革委，江苏省发展改革委，浙江省发展改革委，安徽省发展改革委作为联合指导单位，发起成立长三角基础设施REITs产业联盟，扎根长三角，服务全国，广泛吸纳REITs市场各参与方，助力基础设施REITs更好更快发展。

据介绍，长三角基础设施REITs产业联盟在长三角区域合作办公室和三省一市发改委的指导下，以圆桌论坛为载体，定期组织REITs现场交流活动，聚焦重点区域，行业和企业，根据企业发展和市场需求，聚集市场优势资源，总结典型经验，推广成功案例，研究分析问题，培育全链条优质REITs产品。

同时，将定期举办年度论坛，总结年度工作经验，研判和展望发展趋势，切实提高服务国家战略和实体经济的质量和效率，充分发挥合作体的凝聚力作用，推动基础设施REITs试点工作行稳致远，全面助力打造具有国际竞争力的REITs发展新高地， 并充分发挥金融产品盘活优质资产存量，稳定经济市场的应有功能，共享产业协同价值。