民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降

中央不断强化物业行业的基层治理作用，物业行业定位为社区治理的基层支柱，从中央到地方各级政府都有强有力的政策支持，物业企业在提高全社会就业水平，提高劳动报酬率在初次分配中的比重等方面作用突出，在疫情防控，社区养老，智慧社区建设，老旧小区改造等方面参与度高政府，企业，居民的互动与合作提高，优质优价有利于拓展行业整体发展空间

从国际物业管理巨头历史发展的关键节点来看，中国目前正处于服务消费扩张的关键时期近期，我国物业管理企业受益于资本加持和政策引导，正处于发展壮大的关键时期重点包括:1)社区增值服务普及率和单位产值提升空间大2)公共服务属性提供增信，3)现金为王的低杠杆操作

从与房地产开发相关公司协作的角度，我们认为物业管理企业虽然脱胎于房地产开发企业，但具有较强的独立开发能力到2021年底，我们覆盖的14家重点物业管理公司中，有9家的管理面积占比已经超过50%物业管理公司对关联方的依赖性减弱，自主开发能力提高

从物业管理板块的资本市场表现来看，受美联储加息，俄乌冲突，新冠肺炎疫情，港股集体撤离，个别房企信用风险等影响，光大AH的物业管理板块今年以来出现明显回调，但我们认为行业基本面和发展前景没有改变伴随着后续房地产行业流动性回暖，部分民营企业房地产信用问题的澄清，以及港股市场整体价值的逐步回归，物业管理板块整体估值有望得到修复

建议重点关注三条投资主线:

1)估值修复:关注房地产行业流动性回暖，民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降推荐碧桂园服务和新城悦服务建议关注金科服务，世茂服务，融创服务，建业新生活

2)自主开发:重视第三方管理面积占80%以上，基本具备自主经营和扩张能力的民营企业的物业管理推荐绿城服务建议关注徐汇永盛服务和优雅生活服务

3)稳健国企:看好国有物业管理公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，推荐保利地产和中海地产，建议关注华润万象生活，招商刮刮乐和远洋服务。

风险:人力成本快速上升的风险，第三方外包竞争的风险，增值服务拓展的风险，关联方依赖的风险，外包业务质量的风险。