2021年6月国内首批公募REITs发行备受市场关注

2021年6月，国内首批公募REITs发行，备受市场关注日前，首批9只公募REITs即将解禁，增加流动性，也可能影响二级市场价格在业内人士看来，投资者应对具体情况以及解禁售带来的变化有正确的认识，做出理性的投资决策

从整个市场来看，首批9只公募REITs共有21.92亿份基金份额即将解禁，占9只公募REITs总规模的32%，占发行量的108%，解禁量是现有发行量的两倍首批公募REITs推出时，投资者由战略配售投资者，网下投资者和公众投资者组成，其中战略配售投资者包括原始权益持有人或其关联方以及其他专业机构投资者本次发行的份额持有人为公募REITs中的其他专业机构投资者

以富国首创水务REIT为例，总份额5亿资金根据基金合同，原权益持有人资本环保集团持有51%的基金份额，其他专业机构投资者持有25%的基金份额，持有期限自基金上市之日起不少于12个月因此富国第一水务公司REIT的拟份额为基金总份额的25%，即1.25亿份涉及的9家机构投资者和具体的REIT份额已经公布

限购解禁带来的变化是REITs产品减少，从而影响二级市场价格CICC认为，盈利能力和估值较高的项目更有可能被削减部分限售投资者解禁后出于获利回吐和净值管理的目的，可能会选择减持从这个角度看，前期利润较高的项目更容易被减持，投资者要注意解禁后流通份额增加带来的价格下跌风险

另一个不变或长期配置的投资者更有可能继续持有REITs的份额相对于更倾向于短期盈利，有净值管理要求的基金，理财资金，券商资金，保险资金和集团，企业，股权投资的长期配置倾向更强，解禁后继续持有的意愿可能更强以富国首创的水务REIT为例保险，集团，企业，股权投资者持股占解禁总量的39%，可能对二级市场价格有一定支撑

在限售股解禁之际，各家基金公司也做了大量的投资教育工作以富国基金为例，通过线上线下的宣讲，短视频，文章等方式，告知投资者限售解禁的安排和规则，传达投资公募REITs的正确方式，提示可能存在的投资风险帮助投资者更全面地了解公募REITs的运作模式，内在价值和风险收益特征，做出理性的投资决策此外，在信息披露方面，一是编制限售解禁提示性公告，二是采取相关措施应对解禁当日可能出现的价格波动

因为公募REITs的底层资产是基础设施项目，所以其投资价值要根据项目本身的价值来判断对于广大投资者来说，为了更好地应对限售股解禁可能带来的价格波动，需要关注净现金分配率和内部收益率市场人士建议，投资者应根据自身买入成本和二级市场价格合理估算内部收益率和净现金分配率，密切关注基金管理人在限售解除前披露的限售安排解除公告，了解相关战略投资者的限售股解禁和流通安排，提前做出相关投资决策