一线城市全面执行“认房不认贷”，核心城市“金九银十”行情可期

21世纪经济报道记者李莎 北京报道9月1日，北京三部门联合印发通知，官宣执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知规定，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自9月1日起施行。

在政策正式出台前，很多市场人士认为北京或分区域、或分群体、或分项目执行“认房不认贷”，实际政策超过市场预期。

在此之前，广州和深圳已于8月30日宣布执行“认房不认贷”，上海于9月1日跟进。北京官宣之后，四大一线城市全部全面执行“认房不认贷”。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，在上海公布全面执行“认房不认贷”之后，北京同样全面执行，已基本在预期之内。政策落地执行之后，对于有改善住房需求家庭而言是一个非常大的利好，有利于新房库存去化，也会加快二手房的流通速度。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，北上广深四个一线城市全部落实首套“认房不认贷”政策，政策信号明显，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心，短期其他二线城市和三四线城市很可能也将全面跟进。

陈文静认为，各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措，政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期。

北京政策超预期

得知北京官宣全面执行“认房不认贷”政策后，正在卖房的婧芸一改之前只要有人谈价，略微低于市价也卖的态度，决定先观望一下即将到来的周末看房情况，不再降价出售已经挂牌的房屋。

在此之前，婧芸的房屋已在中介平台上挂了四个多月，看房者寥寥，新政落地，让她对房屋售价有了更高的期待。

北京“认房不认贷”的消息备受关注，市场主体反应热烈。有中介向记者表示，消息一出不到半小时，已经有两位正在观望换房的人咨询政策和市场情况；也有在本地有一套住房的家庭，决定卖掉丰台的房子，置换到朝阳；还有楼盘置业顾问发布楼盘海报，称9月1日起将所有户型价格上调1%。

而在此之前，北京市场表现十分平淡，弥漫着观望和等待的气息。据国家统计局数据，今年5月，北京二手房价格环比由涨转跌，连跌3个月，7月价格环比下降0.6%。新房价格相对坚挺，年内一直维持微涨态势。另据中指数据，8月北京新房价格继续微涨，二手房价格跌势未改。

3月成交量冲高之后，北京新房、二手房的成交量都不甚理想，据中指数据，7月北京新房成交面积环比下降6.4%，8月新房成交环比下降22.3%，成交面积48.2万平方米。8月二手房成交10960套，环比增长12.8%，同比下降20.2%，但绝对量仍低于1.5万套。

北京全面执行“认房不认贷”，意味着名下在北京无房，但在全国有过贷款记录的家庭，在北京购房的房贷都将以首套标准执行，首付比例将从60%-80%，下降到35%-40%，房贷利率也将由5.25%降至4.75%。

陈文静举例，购房者购买总价500万元的非普住宅，首付将减少200万元；以贷款300万元为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元。

“购房门槛和购房成本明显下降，或明显促进无房有贷款记录以及‘卖一买一’购房需求入市。”陈文静说。

“金九银十”可期

8月25日三部门联合发文优化房贷住房套数认定标准，将首套房贷“认房不认贷”纳入“一城一策”政策工具箱，接下来相关政策开始加速出台。

但政策效果尚未显现，8月楼市活跃度未见好转。中指数据显示，8月百城房价继续下跌，新房价格环比连跌4个月，二手房连跌16个月，各线城市房价均在下跌。不仅如此，百城全月住房销售面积环比延续下行态势。

具体来看， 8月百城新建住宅均价16176元/平方米，环比下跌0.01%，同比下跌0.17%，环、同比跌幅均与上月持平；二手住宅均价15625元/平方米，环比下跌0.38%，跌幅较上月收窄0.01个百分点，同比下跌2.29%，跌幅较上月扩大0.25个百分点。

据中指数据初步统计，8月百城新建商品住宅成交面积环比下降约7%，同比下降仍超30%，绝对规模处在2016年以来同期最低水平，各线城市成交规模环同比均下降。1-8月，百城新建商品住宅月均成交规模与2022年同期基本持平，较1-7月增幅进一步收窄，绝对规模处在2016年以来同期最低位。

但8月30日开始，先是广州和深圳官宣全面执行“认房不认贷”，紧接着中山、武汉、惠州、东莞、成都等城市相继跟进。

8月31日晚，央行和金融监管总局再放大招，将首套房和二套房商贷最低首付比例下限分别降至20%和30%，首套房和二套房房贷利率政策下限分别调整为不低于5年期以上LPR-20BP和5年期以上LPR+20BP，并明确存量首套房贷利率调整政策。为各地降首付、调房贷利率和存量首套房贷利率提供了参考和依据，政策窗口进一步打开。

9月1日上海和北京宣布全面执行“认房不认贷”，更是超过了市场预期。

短期带动市场回暖是业内人士的共性看法。但郭毅提醒，从北京市场来看，虽然“认房不认贷”新政会带来北京新房和二手房成交量的攀升，但政策主要是释放前期期待政策出台而延迟购房家庭的需求，待这部分需求释放之后，市场可能又会回归稳中下行状态。

“北京还需要更多政策拉动，才可能带动市场全面回暖。”郭毅表示，不止北京，要带动房地产市场整体回暖，也需要政策“工具箱”协同发力。

作为重要的楼市“风向标”，一线城市全面执行“认房不认贷”，在带动本地市场活跃度的同时，也将激励其他城市相关政策的出台。

陈文静预计，接下来，各地将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措，政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国房地产市场逐渐修复。